Tag Archives: складская недвижимость

По сведениям представителя агентства недвижимости Knight Frank Russia & CIS Вячеслава Холопова, среди всех сегментов рынка недвижимости отрасль складских комплексов остаётся пока единственной, где все ставки по арендным договорам исчисляются в рублях. К изменению основной валюты в 2015 году также прибавилось некоторое понижение уровня среднерыночной ставки аренды.

Впервые волна спада уровня арендных плат была отмечена в период первого квартала — неопределённость рыночной ситуации в тот период наряду с ростом пустующих складских площадок вынудила многих владельцев скорректировать условия заключённых договоров. В течение периода со второго по четвёртый кварталы особых перемен в значениях ставок не обозначилось, таким образом, в настоящее время уровень стоимости одного кв. м. складской площадки класса A держится на отметках от 3 500 до 5 000 рублей.

Оживление на рынке недвижимости и заключение большого числа сделок стало возможным благодаря достаточно низкому уровню установившихся ставок аренды площадей, которые стали к тому же уверенно держаться долгое время. А открытие доступа арендаторов к сделкам на короткий срок предоставило участникам рынка наиболее благоприятные условия коммерческой деятельности и дало свободу дальнейшего развития. Впрочем, уже в течение нынешнего года эксперт ожидает снижение объёмов аренды на 30-35% на фоне установившихся сейчас арендных ставок.

Глава отдела индустриальной и складской недвижимости компании Knight Frank Вячеслав Холопов, отмечает на рынке логистических центров Красноярска невысокий процент свободных площадей — вакантность на местном рынке составляет всего 2-3%. В сравнении с ситуацией на рынках окружающих регионов это является неплохим показателем.

Стоит признать, что Красноярск пока не является крупным центром логистики федерального масштаба, и объём качественных складских ресурсов здесь достигает только 100 тысяч кв. м. В связи с небольшим показателем и установился столь незначительный объём вакантных площадей. Хотя для подобных проектов рост наполняемости, по оценкам аналитиков агентства, всё же остаётся значительным.

При уровне арендной платы ниже и привлекательнее, нежели в других городах с населением свыше миллиона, в Красноярске пока не отмечается значительной потребности в дальнейшем расширении качественных складских площадей. Логично, что появление новых логистических площадок в регионе будет возможно только при условии появления значительного спроса, в частности нового крупного резидента с серьёзными намерениями.

Однако Вячеслав Холопов прямо отмечает существование мощных факторов, которые в значительной мере препятствуют дальнейшему развитию в Красноярском крае собственного качественного складского фонда. Во-первых, это близкое расположение развитого рынка Новосибирска. Также большую роль сыграет и удалённое расположение большого числа крупных российских городов. Эти обстоятельства делают регион невыгодным для сосредоточения компаниями серьёзных логистических мощностей высокого класса качества. Следствием этого становится обилие на местном рынке складской логистики комплексов, относящихся к классу качества «C»: расположены они в слабо оборудованных помещениях, площадкой для размещения зачастую становится территория какого-либо бывшего производственного предприятия. В настоящее время подобный уровень качества предоставляют до 70% всех существующих в Красноярске складов.

В связи с тяжелым положением в экономике обладателями складской недвижимости будут изменены ставки за аренду. Вероятнее, перемены произойдут по истечении 3-4 месяцев. По выводам специалистов — в направлении понижения.
Неуверенное прогнозирование ситуации происходит благодаря тому, что кризис наших дней имеет отличия от аналогичного 2008-2009 годов. На данный момент многие предполагают, отчего это происходит, но не все осознают что можно ожидать уже через месяц. Между тем, положение в складской недвижимости обусловлено ситуацией в производстве и ритейле. Ведь только их продукция размещена на большей площади складов. Благодаря этому, ставки за аренду будут изменяться после того, как пройдут массовые перемены в производстве и торговле. На сегодня арендная цена поменялась исключительно на объектах со ставками в валюте.

В своем интервью директор по развитию компании «Логопарк.ру» Виталий Хиль сказал, что в конце 2014 года ставки за аренду в Екатеринбурге значительно уменьшились по валютным прейскурантам. В некоторых случаях скидка достигала 30%.

Ставки в рублях изменений не претерпели и этого не произойдет и в обозримом будущем.
«Падение арендных ставок мы сможем наблюдать не ранее, чем через 3 месяца, — предвидит сценарий гендиректор ГК «Оборонснабсбыт» Игорь Суханов. -Между тем утвержденные прежде программы претерпят заморозки. И как следствие, проблема с нехваткой складов останется актуальной. Скорее всего, это и будет устанавливать равновесие в уменьшении ставок за аренду.Ждать сильного падения не приходится. По крайней мере, в обозримом будущем. Пока не имеют проблем самые востребованные склады «В» и «С» класса. Надо сказать, склады, проще выражаясь, представляют вторую оборонительную линию. А первым держит удар ритейл.»

Александр Перфильев, создатель «Логопарк.ру» описал все в менее радостных тонах. По его мнению, в 2015 году обладатели складов будут предпринимать понижение ставок еще и в рублях по причине уменьшения интереса к складским площадям.

«В этом году будут освобождаться места на действующих складах. Это произойдет не только из-за оптимизации, но и за счет уплотнения бизнеса в переломном периоде. Для сбыта площадей владельцы будут понижать ставки и представлять арендаторам более выгодные контракты. Это найдет отражение во всех предложениях, и цены на склады всех категорий в первой половине 2015 года будут снижены ориентировочно на 10-15%. В то же время, когда инфляция наберет обороты, рублевые арендные ставки могут начать свой рост и нам предстанет другая ситуация на рынке», — Сказал Александр Перфильев.

Специалисты убеждены, что в 2015 году уже произошло отчетливое падение спроса на складские помещения класса «А» и «А+». Темп увеличение ставок за аренду складских помещений класса «В» и «В+» значительно снизился. Помимо этого, большая часть арендаторов сменила дорогостоящие площади на более дешевые. Однозначно, в обозримом будущем это направление меняться не будет.

Главный редактор портала «ЛогИн-Урал» Ирина Каримова убеждена, что ситуация на рынке складских площадей в основном имеет зависимость того, каково будет положение дел в действующем секторе экономики, области товаров народного потребления, стройматериалов и техники. Она утверждает, что перед новогодними праздниками владельцы данных видов товаров не совсем точно определили политику смены цен, в их задачу входила распродажа предшествующих лотов.

«Первые пол года окажут отрезвляющее действие для сектора торговли. Реализаторы, торговавшие импортной продукцией, на сегодня переосмысливают структуру закупок. Повышающиеся курсы ЕВРО и доллара , а самое ужасное — невозможность прогнозирования курсов валют, вынуждает разыскивать товары-заменители в российском производстве и в братских странах. Считаю, что в первой половине года на рынке будет ощущаться положение турбулентности. Категоричные предсказания делать еще трудно, но большинство компания уйдут с рынка. Уже 15 больших западных компаний из сегмента одежды покинули отечественный рынок. Это большой урон. Объем производства снизится и у логистов. Развернется стратегия оптимизации складских площадей. Оптимизация коснется и склады класса А, пользующиеся наибольшей популярностью в Екатеринбурге», — сказала Ирина Каримова.

Рынок складской недвижимости по-прежнему испытывает серьезный дефицит предложения. Ввод новых мощностей ожидается только во второй половине 2013 года. Таким образом, к концу года рынок будет расти на 7,8% и превысит 1,5 миллиона квадратных метров. В конце первого полугодия 2013 общий объем спекулятивного предложения качественных складов Петербурга изменился незначительно, достигнув 1,078.5 тыс. кв. м.

Эксперты BGLOGIST подсчитали, что в начале июля на рынке складов было 1,460.7 тыс. кв. м арендуемой качественных складских площадей.

По мнению аналитиков по складской логистике, в конце первого полугодия в Санкт-Петербурге было свободно около 30 000 квадратных метров готовых высококлассных складских площадей. Это площади, которые расположены в комплексах с не самой удачной географией, или не очень удобные потенциальные арендные единицы в комплексах.

Совсем другая динамика в жилищном строительстве. Большой популярностью пользуется современный фонд. Примером может служить жилой эко-комплекс в Московском районе Санкт-Петербурга, строящиеся дома в Московском районе имеют весьма привлекательный вид. Это современный жилой комплекс комфорт-класса. Он только строится и возводится на пересечении Пулковского шоссе и Дунайского проспекта.

Учитывая низкий процент вакансий в существующих площадках, большинство сделок по аренде складов происходит в новостройках или планирующихся для строительства.

Объем сделок в первой половине 2013 года составил 69 000 квадратных метров., что почти в полтора раза выше, чем результаты первого полугодия прошлого года (40,4 млн. кв. метра сделок в январе-июне 2012 года). Из них 39 тысяч квадратных метров, это арендованные складские площади строящихся объектов. Отсутствие качества продукции и складских помещений, а также высокая арендная плата вынуждает компании, ориентированные на аренду небольшого блока хранения, сосредоточиться на менее качественных складских помещений класса С.