Tag Archives: складская логистика

По итогам 2015 года строительство и реконструкция промышленных площадок в Санкт-Петербурге остановилось на показателе чуть меньше 450 тысяч кв. м. — аналитики строительной компании Step подсчитали, что объём оказался меньше прошлогоднего на 3,6%.

Всего в 2015-ом было возведено 33 промплощадки, их общая площадь составила свыше 196 тыс. кв. м. Ремонт был проведён на территории десяти предприятий (225 тыс. кв. м.). При этом в случае с реконструкцией объектов значительную часть общего объёма составили работы на расположенном в Шушарах действующем автозаводе «Тойота Моторс» — только здесь площадь отремонтированного промышленного комплекса составила 136,7 тыс. кв. м.

Наибольшего результата показатель ввода в строй новых промышленных площадей достиг в Пушкинском районе северной столицы — здесь эксплуатируются 180,3 тыс. кв. м. производственных площадей. Далее со значительным отставанием следуют Красногвардейский и Приморский районы с результатами 81,6 и 58,3 тыс. кв. м. Впрочем, и это не самое худшее положение: в пяти районах, а именно в Центральном, Калининском, Адмиралтейском, Кронштадтском и Василеостровском не было построено или отремонтировано ни одного объекта промышленности.

Самые крупные достижения в минувшем году отметились в отраслях фармацевтики и производства мебели. В частности, «Новартис Нева» запустило научно-производственную площадку по созданию лекарственных препаратов, в то время как в Приморском районе на территории особой экономической зоны «Новоорловская» силами фармацевтического предприятия к работе подготовлен комплекс для разработки и выпуска активных субстанций.

В мебельной отрасли прибавление промышленных площадок составили свыше 60 тыс. кв. м., из них большую часть составил комплекс по обработке древесины и сборке мебели в Красногвардейском районе (55 тыс. кв. м.), также производственное предприятие открыла компания «Салотти» (5,5 тыс. кв. м.).

Также известно о целом ряде площадок, которые находятся на финальной стадии возведения. Так в Шушарах готовится к запуску комплекс производственных и складских помещений для петербургского дочернего предприятия концерна Würth (Германия). Также компания «Герофарм» собирается пополнить высокотехнологичным предприятием формирующийся в настоящее время кластер фармацевтической отрасли «Пушкинский». В Петербургском посёлке Металлострой приближается срок запуска локомотивного депо для технического обслуживания скоростных пассажирских составов «Ласточка» и «Сапсан» — здесь работы ведутся по заказу немецкого предприятия «Siemens». Предполагается, что все перечисленные промышленные площадки благополучно будут введены в строй в текущем году.

Что касается складских объектов, то руководитель исследовательского отдела Knight Frank Saint Petersburg Тамара Попова отмечает, что за прошедший год был открыт целый ряд крупных проектов, также несколько объектов приближаются к финальному этапу строительства. Только благодаря этим площадкам в наступившем году объём ввода в строй складской инфраструктуры может достичь порядка 200 тысяч кв. м. Аналитики полагают, что 2016 год может отметиться всплеском активности продаж готовых логистических центров, чьё строительство велось по программе built-to-suit.

По сведениям представителя агентства недвижимости Knight Frank Russia & CIS Вячеслава Холопова, среди всех сегментов рынка недвижимости отрасль складских комплексов остаётся пока единственной, где все ставки по арендным договорам исчисляются в рублях. К изменению основной валюты в 2015 году также прибавилось некоторое понижение уровня среднерыночной ставки аренды.

Впервые волна спада уровня арендных плат была отмечена в период первого квартала — неопределённость рыночной ситуации в тот период наряду с ростом пустующих складских площадок вынудила многих владельцев скорректировать условия заключённых договоров. В течение периода со второго по четвёртый кварталы особых перемен в значениях ставок не обозначилось, таким образом, в настоящее время уровень стоимости одного кв. м. складской площадки класса A держится на отметках от 3 500 до 5 000 рублей.

Оживление на рынке недвижимости и заключение большого числа сделок стало возможным благодаря достаточно низкому уровню установившихся ставок аренды площадей, которые стали к тому же уверенно держаться долгое время. А открытие доступа арендаторов к сделкам на короткий срок предоставило участникам рынка наиболее благоприятные условия коммерческой деятельности и дало свободу дальнейшего развития. Впрочем, уже в течение нынешнего года эксперт ожидает снижение объёмов аренды на 30-35% на фоне установившихся сейчас арендных ставок.

Глава отдела индустриальной и складской недвижимости компании Knight Frank Вячеслав Холопов, отмечает на рынке логистических центров Красноярска невысокий процент свободных площадей — вакантность на местном рынке составляет всего 2-3%. В сравнении с ситуацией на рынках окружающих регионов это является неплохим показателем.

Стоит признать, что Красноярск пока не является крупным центром логистики федерального масштаба, и объём качественных складских ресурсов здесь достигает только 100 тысяч кв. м. В связи с небольшим показателем и установился столь незначительный объём вакантных площадей. Хотя для подобных проектов рост наполняемости, по оценкам аналитиков агентства, всё же остаётся значительным.

При уровне арендной платы ниже и привлекательнее, нежели в других городах с населением свыше миллиона, в Красноярске пока не отмечается значительной потребности в дальнейшем расширении качественных складских площадей. Логично, что появление новых логистических площадок в регионе будет возможно только при условии появления значительного спроса, в частности нового крупного резидента с серьёзными намерениями.

Однако Вячеслав Холопов прямо отмечает существование мощных факторов, которые в значительной мере препятствуют дальнейшему развитию в Красноярском крае собственного качественного складского фонда. Во-первых, это близкое расположение развитого рынка Новосибирска. Также большую роль сыграет и удалённое расположение большого числа крупных российских городов. Эти обстоятельства делают регион невыгодным для сосредоточения компаниями серьёзных логистических мощностей высокого класса качества. Следствием этого становится обилие на местном рынке складской логистики комплексов, относящихся к классу качества «C»: расположены они в слабо оборудованных помещениях, площадкой для размещения зачастую становится территория какого-либо бывшего производственного предприятия. В настоящее время подобный уровень качества предоставляют до 70% всех существующих в Красноярске складов.

В столичном регионе за текущий год успел измениться состав арендаторов на складском рынке. В значительной мере спрос на коммерческие площади составляют ряд компаний крупного бизнеса, а также мелкие предприятия с индивидуальными предпринимателями. В то же время средний бизнес довёл число операций с помещениями до минимального уровня.

В целом складской сектор недвижимости России достиг нескольких неутешительных рекордов, среди которых предельно затихший темп строительства новых комплексов, сжался показатель арендной ставки, зато объём вакантных площадей в лого-центрах Москвы и области дошёл до 10%. Но в то же время складской рынок пользуется спросом, который, по словам собственника группы компаний «ЭКООФИС» Андрея Ковалёва, к третьему кварталу текущего года даже несколько оживился. Вопрос лишь в структуре этого спроса, которая несколько изменилась в сравнении с несколькими прошедшими годами.

Наибольшую активность на складском рынке сейчас проявляют две противоположные по «весовой категории» группы компаний — крупные арендаторы, которые закрытием нескольких значительных сделок довели объём рынка арендованных площадей до 600 — 650 тысяч кв. м, а также небольшие организации зачастую с коллективом в два десятка сотрудников. Такой малый бизнес в большинстве случаев ориентирован на замещение импортных товаров любых категорий и стабильно обеспечивает спросом складские комплексы в пределах кольцевой автодороги.

Эксперт Андрей Ковалёв сообщает, что компании малого объёма проявляют интерес к складским комплексам с помещениями площадью от 100 до 2 000 кв. м, договоры аренды могут быть краткосрочными, поскольку из-за гибкой и динамичной конъюнктуры спланировать свою работу компании могут только на незначительный срок. За II полугодие 2015 года объём аренды помещений в пределах 100-500 кв. м вырос на 15%, что же касается среднегодового роста, то он составил около 25%. Это в целом соответствует тенденциям Европейского рынка.

Балансирующий между значительными игроками и малыми компаниями средний бизнес уходит из ранее занятых складов и не спешит занять новые — довольно часто компании-середняки берут передышку в своей работе, снижают её объёмы либо вообще бросают ранее занятую нишу.

Таким образом, подводит итог своему анализу Андрей Ковалёв, стабильно обеспечивающие спрос мелкие предприятия могут действительно помочь собственникам складов пережить непростой период развития рынка. Главное условие востребованности таких предложений мелкими компаниями — возможность «нарезать» склад на небольшие сектора. Андрей Ковалёв уверен, что и в будущем году такая дробность может только усилиться, если ситуация на рынке складских помещений сохранится в том же ключе.

За первое полугодие 2014 года в стадии строительства находятся около 2,48 млн. кв. м промышленных площадей в Центральной и Восточной Европе. Около 86% из них находятся в Москве, а затем 7%, в Прибалтике, 2% в Праге и в Киеве, и 3% в Варшаве, Братиславе и Софии, показывает последний анализ Colliers International.

Консалтинговая компания анализирует тенденции некоторых из основных промышленных рынков складской логистики в Центральной и Восточной Европе, в том числе Белграде, Братиславе, Бухаресте, Будапеште, Киеве, Москве, Праге, Софии, Варшаве, Загребе, Таллинне, Риге и Вильнюсе .

Дэмиен Харрингтон, региональный директор группы Исследований Colliers, в Восточной Европе, отметил: „В 2013 году спрос на логистические площади вырос на большинстве рынков, намного опережая значения осваиваемых площадей, чем в предыдущие годы. Спрос в сегменте усиливается, особенно вариант „по заказу клиента””.

Основная экспансия промышленных площадей наблюдается в крупных логистических центрах, Чехия, Польша и особенно Венгрия.

Компании в сфере электронной коммерции, специализированного транспорта и логистики мульти/интермодальных операторов, а также в автомобильной промышленности, являются основным двигателем для сегментов этих рынков.

Консультанты Colliers ожидают, что структурные изменения и рост в этом секторе продолжатся в Центральной и Восточной Европе.

Свободных промышленных площадей в регионе зарегистрированы на уровне в 7,4%, что немного ниже 7,6% в 2013 г.

О положении дел в России в этом секторе можно судить из предложений по недвижимости. Здесь можно свободно определиться по уровню цен как в промышленном, так и в частном секторе предложений.

Хотя объем нового предложения, реализовано на рынке за период или в процессе строительства, показывает рост и это помогает на многих рынках компенсировать воздействие более высокого уровень незанятых площадей за первые шесть месяцев 2014 года.

Строительство спекулятивных проектов остается, скорее, свернутым, так как в большинстве случаев обеспечивается за счет арендаторов, которые заранее взяли объект в аренду или купили его. В докладе отмечено, что в 10 из 13 анализируемых рынках наблюдается стабильное состояние или сокращение свободных площадей в первом полугодии.